Mit Urteil vom 5. Oktober 2017 hat der BGH entschieden, dass Immobilienmakler bestimmte Angaben aus dem Energieausweis in ihren Angeboten mit veröffentlichen müssen (Az.: I ZR 232/16). Damit bestätigt der BGH die Ansicht des LG Würzburg vom 10. September 2015 (Az.: HKO 1046/15).

Der Deutsche Umwelthilfe e.V. ging gegen Zeitungsanzeigen von Immobilienmaklern vor, die er für unzulässig hielt. Der Grund: Es fehlten wichtige Angaben aus dem Energieausweis.

Keine Informationen zu Energieeffizienzklasse in Immobilienanzeigen

Eine Vielzahl von Immobilienmaklern bot in Tageszeitungen Wohnimmobilien zur Miete oder zum Kauf an. Doch diese Anzeigen enthielten keine Angaben zur Art des Energieausweises, zum wesentlichen Energieträger für die Heizung, zum Baujahr des Wohngebäudes oder zur Energieeffizienzklasse. Nach der Ansicht der Deutschen Umwelthilfe liege hierin ein Verstoß gegen § 16a der Energieeinsparverordnung (EnEV).

Umwelthilfe liegt mit ihrer Sichtweise grundlegend richtig

Der BGH hat nun in zwei Verfahren die Revision der Immobilienmakler zurückgewiesen.

Zwar stehe der Umwelthilfe kein direkter Unterlassungsanspruch aus § 3a UWG i.V.m. § 16a EnEV zu. Denn diese Vorschrift verpflichte nur den Verkäufer oder Vermieter vor dem Verkauf und der Vermietung einer Immobilie in der entsprechenden Anzeige in den kommerziellen Medien Angaben über den Energieverbrauch zu machen. Jedoch auch nur dann, wenn auch zur Zeit der Anzeige ein Energieausweis vorlag. Der Immobilienmakler sei aber nicht Adressat dieser Informationspflicht.

Kennzeichnungspflicht in Immobilienanzeigen als Verbraucherschutz

Nach Ansicht des BGH könne die Umwelthilfe die Immobilienmakler aber nach § 5a Abs. 2 UWG mit Erfolg in Anspruch nehmen. Durch das Vorenthalten wesentlicher Informationen werde der Verbraucher in die Irre geführt. Die Verpflichtung für Immobilienmakler die Angaben zum Energieverbrauch zu machen, ergebe sich aus Art. 12 der Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (2010/31/EU).

Zu den wesentlichen Informationen gehören beispielsweise die Art des Energieausweises, der wesentliche Energieträger, das Baujahr des Wohngebäudes, die Energieeffizienzklasse und der Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbauchs. Insofern stimmen die Informationspflichten mit § 16a EnEV überein.

Europaweites Ziel der Transparenz und Effizienz bei Energieverbrauch

Das Urteil des BGH soll den Nachahmungseffekt falscher und/oder fehlender Angaben in Anzeigen unterbinden. Schlössen sich andere Makler diesem Vorgehen nämlich an und hielten Angaben aus dem Energieausweis nicht vor, könne letztlich das europaweite Ziel der Transparenz und Effizienz nicht erreicht werden.

Es gilt also auch in der Immobilienbranche eine Kennzeichnungspflicht. Dies ist im Übrigen nicht nur für Print-Anzeigen der Fall. § 16a EnEV spricht von „kommerziellen Medien“ generell und erfasst mithin auch Online-Medien.